El flujo cambiante del comercio internacional y el T-MEC

El comercio internacional y el T-MEC impulsan los mercados inmobiliarios industriales

El comercio internacional provee a los consumidores de mercancías vitales, respalda millones de empleos en todo el mundo y es la fuerza que impulsa los mercados inmobiliarios industriales en Norteamérica, Europa y Asia-Pacífico.

En los últimos años, el comercio y las tensiones geopolíticas, los avances tecnológicos y el aumento al costo del transporte han provocado que las empresas se diversifiquen y regionalicen sus cadenas de suministro. Esta tendencia se ha acelerado con la aparición del COVID-19.

Las cadenas de suministro están pasando por un inmenso cambio en estos tiempos en los que los consumidores compran productos en línea a un ritmo sin precedentes. El comercio electrónico está obligando a las empresas a mantener inventarios más cuantiosos y diversos más cerca de los usuarios finales. Las deficiencias en el control de inventarios en el primer semestre de 2020, cuando muchas empresas no pudieron surtir pedidos de manera eficaz, han demostrado claramente la necesidad de contar con más inventario a la mano para respaldar las ventas en línea. La combinación de controles de inventario, hábitos de los consumidores, el crecimiento de la población y las estrategias de transporte favorecerá el crecimiento de puertos marítimos en todo el mundo y aumentará la importancia de que cada región cuente con centros de transporte de carga terrestres, ferroviarios y aéreos.

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Estos cambios están provocando grandes aumentos en el gasto en infraestructura, así como en la modernización de los centros de logística actuales, y colocarán a los mercados inmobiliarios industriales emergentes del sureste de Estados Unidos y México, los mercados portuarios del Mediterráneo en Europa, y a Vietnam en Asia, a la vista tanto de inquilinos como de inversionistas.

Estas regiones crecerán, pero encogerán a los gigantes del comercio internacional del oeste de Estados Unidos, China y de los puertos del Mar del Norte en Europa. Si bien el COVID-19 reveló graves fallas en las estrategias tradicionales de la cadena de suministro —en particular al usar estas tres regiones como el único punto de abastecimiento e importación de mercancías—, seguirán siendo los protagonistas en el comercio internacional. Al igual que en las regiones emergentes, las empresas líderes en acceso mundial se deben modernizar para seguir el ritmo de los cambios en rápida evolución de la política, la tecnología y de los consumidores que darán forma al comercio y al mercado inmobiliario industrial en los años por venir.

TLCAN 2.0: ¿Qué significa el T-MEC para el sector inmobiliario industrial?

El tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC) de 2018 facilita la actividad comercial con un valor de más de USD 1.2 billones entre estos tres países y se estima que beneficie a los mercados inmobiliarios industriales norteamericanos.

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Los productos ensamblados en diversos lugares de Norteamérica a menudo contienen piezas que se obtienen de otros países pertenecientes al bloque comercial. Las cadenas de suministro complejas se han establecido con piezas que van y vienen por las fronteras y valor agregado varias veces antes de concluirse. De conformidad con el nuevo tratado, esta interconexión se conservará de varias maneras.

En términos de manufactura, los fabricantes de automóviles en los Estados Unidos se beneficiarán con una estipulación que ordena que exista un mayor porcentaje de materiales obtenidos en Norteamérica en el ensamblaje de autos (un desafío mayor para los fabricantes extranjeros que tienen líneas de ensamblaje en Norteamérica). En consecuencia, es posible que algunos mercados inmobiliarios vean que se reafirma la demanda a corto plazo a medida que se ajustan las cadenas de suministro y se obtienen más piezas de Norteamérica para satisfacer nuevos requisitos. Además, un mayor acceso para los productos agrícolas y umbrales más altos para los envíos libres de impuestos respaldarán la demanda de distribución desde los almacenes.

Considerando que el comercio representa la mayor parte del PIB de México, el T-MEC crea una oportunidad para que el país aumente su productividad e invierta en infraestructura.

Asimismo, el tratado ofrece opciones viables para la inversión extranjera en México, especialmente en el mercado inmobiliario industrial.

“CBRE trabaja de cerca con sus clientes para adaptar sus centros de distribución y para adecuarlos al    e-commerce y la entrega a domicilio, hemos empezado a ver que algunas de nuestras propiedades en venta o en renta a en las zonas industriales más cercanas a la CDMX, empiezan a despertar mucho interés por parte de los desarrolladores e inversionistas.” Nos comenta Francisco Muñoz, Vicepresidente Senior de Industrial y Logística para CBRE.

Con respecto al nuevo tratado TMEC se mostró optimista, ya que confía en que exista cada vez mayor interés para las empresas para establecerse en México y manufacturar sus productos en el país para el mercado de exportación hacia Norteamérica, aunado a las tensiones comerciales con China, ve un área de gran oportunidad para consolidar las cadenas de logística y distribución, lo que provee una mayor seguridad y una ventaja competitiva muy importante. También prevé la llegada de empresas asiáticas que busquen producir en México y acceder al mercado de Estados Unidos, que es el mayor del mundo. “En bienes raíces industriales tanto en manufactura como en logística estamos viendo señales positivas, las empresas que tuvieron que parar o sufrieron una desaceleración están volviendo a reactivar el negocio, en CBRE nos sentimos optimistas de que el mercado va para adelante”. Señaló Muñoz.  

MÉXICO: OPORTUNIDADES Y RIESGOS

Debido a la gran dependencia que tiene la economía mexicana en las exportaciones, México tiene más oferta de almacenes que los demás países latinoamericanos combinados. Las tasas de desocupación de los principales mercados industriales del país oscilan entre 4.0 % y 7.5 %, lo cual es muy bueno. El nearshoring o reubicación de las operaciones de producción a México representa una oportunidad factible, impulsada por la alteración de la cadena de suministro asiático (especialmente de China) y el interés de las empresas en reducir sus costos. Es probable que las empresas expandan sus centros de distribución a los mercados industriales primarios de México.

A corto plazo, crecerán las industrias relacionadas con las exportaciones y el comercio electrónico, tales como las de equipo médico, logística y distribución, embalaje y agricultura. A mediano plazo, se proyecta que crecerán los sectores de tecnología, centro de datos e industria pesada.

Los aranceles de importación de Estados Unidos sobre ciertas mercancías chinas han provocado un incremento en la participación de México en el comercio estadounidense, principalmente en componentes electrónicos y productos alimentarios. Esto abre un mercado de exportaciones aún mayor para la industria agrícola de México, la cual creció 8.6 % el año pasado y ocupa el décimo lugar a nivel mundial, de acuerdo con la OMC.